自2007年1月广州宣布解除对开发商介入城中村开发的禁令以来，如何探索出一套“模式”，以合理分配政府、开发商、村民的“责、权、利”，令三者各归其位，一直是社会各界关注的问题。按照规划，广州将在2010年亚运会前完成市区138个城中村的改造工程。2007年，广州陆续公布了猎德村、冼村、谭村、康乐村和杨箕村变“村”为“市”的规划，而上周广州出台的《越秀区加快转制社区都市化进程实施方案》，区内瑶台、登峰、西坑、农林、寺右和杨箕也将开启城市化进程。种种迹象表明，变“村”为“市”正在提速，在城市化的挑战面前，广州必须尽快拿出自己的答案。

    据24日独家报道，“同和模式”浮出水面，详细剖析“同和模式”，或许能为求解变“村”为“市”难题提供一些启示。

    据相关负责人称，由于特殊政策，同和的宅基地获准直接转变为国有商业用地，因此他们的主要精力放在如何维护村中老百姓的权益上。在征地补偿方面，同和基本沿用了“猎德模式”，即“拆一补一，拆村民多少平方米的房子，就补偿多少新房给他。创新之处在于，同和将引入发展商成片综合改造，新同和将建设成四个区域，分别是以南湖为中心的绿色生态住宅示范板块、广州大道北两旁的商贸服务板块、白云山麓的健康药业板块、旧有同和实业公司周边的空港经济总部板块。

    将维护村民权益作为城中村改造的核心，无疑是正确的表述。必须看到，2006年以前广州市在城中村改造问题上“坚决不让开发商插手”，并非没有合理之处。许多城市为了解决资金缺乏问题，不惜向开发商出让城乡接合部居民的利益，通过压低征地成本、补贴城市基础设施配套等方式，换取城市扩张。正是在地方与开发商的强势推动下，征地拆迁、失地农民安置、建房回迁，一步一惊心，在全国各地引发了大量纠纷。在此问题上，当年广州市政府遏制住发展冲动，并非没有可取之处。

    但城市发展的步伐并不因利益纠结难解而停步，在城市经济日益发展的同时，城中村也进行着畸形的生长，在宅基地的基础上加建住房的结果，是逼仄阴暗，污水横流的“贫民窟”景象。由于政府不仅杜绝开发商介入，还声称不会投入一分钱，而粗步估算，改造城中村需2000亿元，因此，虽然自2001年就开始进行“城中村”改造，但由于资金缺乏、大多数城中村经济价值相对较低等原因，6年来“村”改“市”一直进展缓慢。可见，禁止了开发商并不等于就保证了村民的权益。

    事实上，开发商作为市场化的力量，其作用是中性的，在我国其他城市发生的因恶性征地导致失地农民家破人伤的悲剧中，开发商并不是真正的幕后黑手。大部分恶性事件的背后往往是地方政府的政绩冲动，问题的关键在于，只要农民的土地产权不明晰，地方政府随意征用农民土地的权力就不受制约，而开发商只需通过收买地方官员或者给村集体的负责人小恩小惠，即可获得大片廉价土地。因此，只要能设计出遏止政府以权谋政绩行为的机制，引入开发商，也未始不能为村民谋利益。

    可以想见，由于新建住房在规划和质量上都将远远超过城中村，“拆一补一”，必然能保障村民“改造后比改造前赚得多”，但这种改造方式，仅仅保障了村民凭借其原有建筑面积，获得1：1的建筑面积补偿，并没有涉及村民的原始宅基地产权。而村民在获得了建筑面积补偿后，也无权根据其原有的土地面积产权，获取同和新城的物业收益。同时，由政府特殊政策照顾，集体土地转为国有土地的利益变更问题被一笔带过，由于城中村区位不同而导致的级差地租差别，并没有在使用方式变更时的税收差异上得到体现。在这样的制度基础上，一些边远地区的城中村改造恐怕很难得到进展。

    从台湾土改经验得知，农业用地转变为商业用地，土地所有者必须按商业用地的级差地租缴纳土地增值税。在缴纳了土地利益增值税后，农民应该凭借其土地产权，获得地租收益。必须看到，广州市除了城市中心的石牌、猎德，以及虽然在城市边缘，但位于天河CBD、白云空港经济带之间的同和，还有位于更边缘地带的总共138个城中村。只有改建模式能真正从产权层面理顺利益结构，才能真正保障农民的收益权，这样的“模式”创新，才能为整个珠三角发展，带来标本意义。