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郑华:楼市尚须长远看
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| 时间：2009-06-01 |
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●房地产波动规律短期难逆转
●危机期过后会有较长萧条期
●季节性旺销尚不能说明回暖
●市场复苏还缺乏强大助推力
二三月份，各地房地产市场交易数据的最新统计都显示出销售量增长的态势。于是，房地产市场回暖的声音开始出现，部分人宣称房地产已走出困境，很多购房者又开始跃跃欲试。
然而，基于以下几点理由，笔者认为，现在谈论房地产市场回暖还为时过早。
首先，房地产周期波动的总体趋势，不是几个月的销售量增加就能扭转的。尽管我国的宏观经济有特殊性，但在国际金融危机的大背景、大环境下，经济运行受到冲击是不可避免的。房地产经济的周期性又是与宏观经济紧密联系的，1998-2008年的房地产经济周期不可能摆脱本次宏观经济运行周期的影响。可以说，目前房地产业正在经历一个巨大的周期波动，在宏观经济制约下的房地产业运行大趋势，不是几个月的销售数字增长就能迅速扭转的。
其次，房地产业的周期阶段性特征，决定价格顶峰过后会有一个较长的萧条期。10年的房地产周期波动轨迹表明，房地产业价格增长的波动是一个“U”字形的曲线。有一个价格骤涨和骤降然后趋于平稳的过程。经过骤升的高涨期与骤降的危机期，之后会有一个连续2-3年的萧条期。直至北京申奥成功，上一个周期长达3年的萧条期才真正结束。去年末的房地产经济危机期刚刚过去，就认为房地产开始回暖，显然有点过于乐观了。
第三，房地产业不但有周期性，还有季节性，季节性旺销不能说明市场回暖。多年的房地产数据表明，房地产业也有季节性，每年的3月份恰恰是房地产市场最旺销的季节。特别是住宅市场，按月的平均价格的季节性指数，也是3月份最高。所以二三月份的销售量有所增长，还不足以说明市场回暖，只有看到连续数月甚至几年的销售量成倍增长，才能说明房地产业真正走出阴霾。
第四，面对国际金融危机的影响，房地产业没被列入国家的振兴行业之列，回暖缺少了强大的助推力。上一个运行周期，房地产市场有“取消实物分房”、“启动个人购房消费信贷”及“申奥成功”的三大利好助推，才走出长达3年的萧条期，而当下并不存在如此强大的助推力。这几个月的销售量增长很大程度上是由于买家“抄底”的购房行为支持的结果，并不意味广大的持续的需求被启动了，所以，目前的状况，与其说是下一个复苏期到来时需求的“井喷开始”，不如说是上一危机期到萧条期的“余波振动”。
作为购房者和房地产开发企业，都应认识到本次运行周期的规律，不要抱侥幸和急躁的心理。特别是对购房者来说，更要冷静理智。
急于抄底的想法是不明智的。现在消费者最希望见到的是房价大跌，好在最低价位上抄底。然而实际的情况是，房地产周期波动中房价的转折不是表现为一个“点”，而更多地表现为一个“平台”，1998-2001年的上一个萧条期，3年价格保持平稳，不但没有升，反而降了19元。2005年以来房价过猛增长，使价格与价值出现严重背离，这个“空洞”要用好多年的销售量才能“填平”。价格会有相当长的时间维持在这个水平上，所以想抄底有的是时间进行比较与挑选，完全没有必要急于出手。
要防范价格太低的产品引发质量纠纷。不排除有一些大幅降价的企业是由于资金紧张而被迫降价，特别是购买期房的消费者，一定要提防开发商为收回资金，大量销售低价期房，到交房时才发现质量与原先承诺的相差甚远。
变“一步到位”为“多步到位”。大城市的住房需求者中有不少是从区外来创业的人，对于低收入、低年龄段的消费者，特别是刚毕业同时又要创业的大学生来说，要在异乡城市买上住房，难度和压力之大可想而知。最好把解决住房的目标，分解成：合租房—独立租房—买小房—买大房等多步阶段性目标，而不要追求一次到位。
可以尽量回避3月份这个旺销期。3月份是住宅销售最旺盛的季节，要判断市场是否回暖，最好过了3月份之后再看几个月。不要担心会错过商机，即使是真要买房，也不必去凑这个热闹，而要好好挑选才是。
(作者为中国人民大学副教授)
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