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易宪容:楼市全面周期性调整开始 "小阳春"是个假象
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| 时间：2009-06-01 |
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易宪容中国社会科学院金融研究所研究员
近,媒体铺天盖地的报道都表示,国内房地产市场出现所谓的“小阳春”:由房地产市场早几个月的零销售,到现在销售增长了。这几天,我接到的关于房地产问题的电话,大家都会问我,房地产的“小阳春”真到了吗？尽管大家对房地产的“小阳春”有各自的理解与期望,但是大家都得面对这样一个事实,即持续低迷的房地产市场销售量终于增加了,终于有人开始进入房地产市场了。
对于房地产的有了些销售,房地产开发商认为是国内房地产周期性的调整到底了,房地产市场又开始反弹了,房地产市场不久又可能出现2007年的繁荣了。因为,在房地产开发商看来,销售量的增加表示购买者进入房地产市场。而有购买者进入市场,就在于大量银行信贷增长增加了房地产的流动性,就在于扩大内需政策有利于房地产市场,就在于早些时候的房地产政策效应开始起作用。因此,房地产的小阳春到来了。
但是,这些理由根本是不成立的。因为,首先,从2007年下半年以来,不仅全球的金融危机导致全球经济的全面衰退,导致国际市场的大宗商品价格全面向下调整,导致世界经济出现了严重的周期性调整,而且导致中国经济出现全面下行,国内经济及一些行业也出现了经济周期性的重大调整。比如,石油、钢铁、建筑材料等行业的产品价格全面下跌,行业产品价格都出现了严重的周期性向下调整。在这种情况下,当全球、全国各行各业都出现周期性的调整时,房地产市场能够置身度外吗？我曾说过,如果国内房地产市场想不出现周期性地向下调整,那么除非中国的房地产市场在地球之外,否则房地产市场想不出现调整是不可能的。
其次,从2007年下半年以来,国家房地产政策发生了根本性的变化。政策要求对房地产市场的投资与消费购买有严格区分。对于消费者,政府采取各种优惠政策帮助他们进入房地产市场;对于投资者,政策要求投资者按照市场价格进入。即使在2008年131号等关于房地产的文件中,对房地产消费与投资严格区分的政策也仍然没有改变。而且在这基础上,进一步把房地产的支柱性与房地产居民住房条件改善性结合在一起。在这个文件中,明确界定国内房地产市场的发展宗旨,即房地产的支柱性是建立在居民住房条件改善性基础上的,离开了房地产居民条件的改善性,房地产的支柱性也就无从谈起。
在这样的政策中,不仅住房投资者不可能享受买房的各种优惠,而且在资产价格全面下跌的情况下,住房投资者也不会进入这样的市场。反而是早前进入房地产的投资者,还会逐渐把早前房产卖出,从而退出这个市场。这就是为什么最近各地销售增长主要表现为二手房交易增加的原因所在。政府的各种优惠政策会让一些住房消费需求释放出来,但当房价没有调整到一定程度时,这种住房消费需求释放总量是十分有限的。
再次,银行信贷的巨额增长有没有大量流入房地产市场？从已经掌握的数据来看,2009年1-2月银行信贷流入房地产的资金仅为1674亿,增长幅度快速下降。更为重要的是,个人住房按揭贷款在2008年全年下降29.7%的基础上严重萎缩。2009年1-2月份个人住房按揭贷款仅为532亿,与2008年同比仍然是负增长。特别是2月份个人住房按揭贷款减少更多。住房按揭贷款是房地产市场的命脉,现在住房按揭贷款如此萧条,房地产市场要想发展与繁荣是不可能的。而当个人住房按揭迅速下降时,房地产市场的“小阳春”从何而来？
再就是,从目前房地产销售量的增长情况来看,房地产销售量的增长主要表现在二手房销售增长,表现在中小套型住房销售增长,表现在经济适用房等保障型住房销售增长上。这种现象说明了什么呢？
一是早些时候进入房地产市场的投资者已经看到房地产市场将出现全面价格向下调整,因此他们会借着这种房地产销售价格的反弹以最快方式逃出房地产市场,以免深度套牢。因此,这次房地产市场销售的反弹首先是被套的投资者出逃。
二是中小套型的住房销售都是在价格全面下调的情况下增加销售的。这说明当前房地产市场已经发生根本性变化,以消费为主导的市场开始形成。既然是消费为主导的市场,那么这种房地产市场销售本质上的变化,将改变目前国内房地产产品格局及利益格局。而房价的调整深度决定房地产消费释放程度。
三是早些时候房地产开发商一直在强调,房地产市场归市场,保障归保障,希望把这两者全面分开。但实际上这是不可能的,当房地产保障部分快速增长时,特别是政府安居工程全面落实时,它对房地产的冲击是不可小视的事情。这种冲击将全面影响国内房地产市场价格全面向下调整。这就是为什么最近房地产开发商又在大骂政府不应该建太多保障性住房的理由所在。但是实际上这已经没有什么用了,历史车轮将滚滚向前。
从以上的分析可以看到,国内房地产市场态势已经开始出现全面周期性调整,这种房地产周期性调整是任何人都无法阻挡的事情,而且也是一个十分漫长的过程。国内房地产市场只有通过全面周期性调整,才能让房地产市场走出困境,才能让房地产市场复苏。房地产开发商只有认清这种形势,让其价格水平调整到绝大多数居民有支付能力的水平上来,房地产市场的消费需求才能真正释放出来,除此之外,房地产开发商没有多少可选择之路。房地产开发商希望通过媒体宣传及欺诈(请人排队购买制造虚假繁荣)来让购买者进入,其成功的可能性极小,只有房地产市场出现全面的价格调整让房地产消费需求释放出来,才是未来中国房地产市场发展之大势。
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